Index der Konsumentenpreise: Wann Verträge und Mieten angepasst werden

Der LIK im Überblick: Was er misst und warum er in Verträgen verwendet wird

Der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) des Bundesamts für Statistik (BFS) misst die Inflation bei Konsumgütern in der Schweiz: Er zeigt an, um wie viel diese teurer geworden sind. Bei Verträgen und Mieten, die an die Teuerung gekoppelt sind, wird diese Veränderung angewendet, nicht eine Schätzung der Parteien.

Der LIK ist ein nationaler Index: Er spiegelt die durchschnittliche Preisentwicklung der Konsumgüter in der gesamten Schweiz wider, nicht die einzelner Einkäufe eines bestimmten Haushalts oder Unternehmens. Er wird von einem Bundesamt nach einer definierten Methodik berechnet und veröffentlicht; daher kann er in einem Vertrag als objektiver, von beiden Seiten überprüfbarer Parameter herangezogen werden.

Die LIK-Werte werden vom BFS auf dem Portal Konsumentenpreise veröffentlicht. Die Medienmitteilung vom 1. September 2023 weist einen Anstieg von 0,2 % gegenüber dem Vormonat aus.

Um einen Vertrag oder eine Miete an den LIK anzupassen, geht man von den vom BFS veröffentlichten Werten aus: Man vergleicht das im Vertrag festgelegte Niveau mit dem aktuellen Stand. Der Vertrag muss den LIK des BFS ausdrücklich als Parameter nennen. Ohne diesen Verweis ist eine automatische Anpassung an den LIK nicht vorgesehen.

Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) – Eckdaten

Warenkorb und Gewichtungen: Die offizielle Grundlage der Anpassung

Warenkorb und Gewichtungen des LIK werden jährlich aktualisiert und sind miteinander verknüpft: Der Warenkorb gibt an, welche Güter und Dienstleistungen erfasst werden, die Gewichtungen zeigen, wie stark jedes Element in die Berechnung des Index einfliesst. Der LIK basiert hauptsächlich auf der Erhebung über das Budget der Haushalte (EBH): Es sind die tatsächlichen Konsumausgaben der Haushalte, die die Zusammensetzung des Warenkorbs bestimmen.

Die vertragliche Anpassung stützt sich somit auf einen offiziellen Index, nicht auf eine subjektive Einschätzung der Teuerung: Die angewendete Veränderung ist die vom BFS veröffentlichte, berechnet nach definierter Methodik und basierend auf dem jährlich aktualisierten Warenkorb und den Gewichtungen.

Bevor Sie rechnen, prüfen Sie im Vertrag, welcher Index benannt ist (der LIK des BFS), welches Referenzniveau festgelegt ist und in welchem Rhythmus die Anpassung vorgesehen ist. Eine auf einer anderen Basis als der vertraglichen berechnete Veränderung ist nicht anwendbar.

Die Klassifizierung der Konsumausgaben folgt der Classification of Individual Consumption by Purpose (COICOP), die die Konsumausgaben in 12 Gruppen unterteilt; die COICOP2018/UNSD gliedert sie ab Dezember 2025 in 13 Hauptgruppen.

Die operative Abfolge lautet: Den LIK des BFS im Vertrag prüfen, Referenzniveau und Periodizität kontrollieren, dann die Veränderung berechnen. Wenn der Vertrag einen anderen Index oder eine andere Basis nennt, ist die LIK-Veränderung nicht anwendbar.

Wann der LIK im Vertrag greift und wann nicht

Der Parameter hängt davon ab, was im Vertrag steht. Ist der Vertrag an den LIK indexiert, ist der Index die Referenz; basiert er auf dem Hypothekarzins-Referenzsatz, ist der LIK nicht der Hauptparameter.

Im Mietvertrag wird spezifiziert, ob das Verhältnis von diesem Satz abhängt. Bei einer indexierten Miete spielt der Hypothekarzins-Referenzsatz keine Rolle.

Der Hypothekarzins-Referenzsatz entspricht dem durchschnittlichen Zinssatz für Hypotheken in der Schweiz: Die Schweizerische Nationalbank (SNB) berechnet den Durchschnittszins, und das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht den Hypothekarzins-Referenzsatz vierteljährlich.

Er ist vom Leitzins zu unterscheiden, einem geldpolitischen Instrument der SNB; dessen Anpassungen haben indirekte und stark verzögerte Auswirkungen auf den Hypothekarzins.

Die Qualifikation des Vertrags entscheidet über den Parameter: Ist die Klausel an den LIK indexiert, gilt der LIK des BFS; ist sie an den Hypothekarzins-Referenzsatz gekoppelt, gilt dieser Satz. Die Prüfung muss vor der Berechnung der Anpassung erfolgen.

LIK vs. Hypothekarzins-Referenzsatz: Wichtige Unterschiede

Anpassung der Miete: Teuerung, Grenzen und andere Gründe

Die Teuerung ist einer der Gründe, warum der Vermieter die Miete erhöhen kann: Er kann dies tun, wenn der Landesindex der Konsumentenpreise steigt oder wenn die Unterhalts- und Betriebskosten der Immobilie zunehmen. Gemäss dem Leitfaden von mobiliare.ch kann die Nettomiete im Rahmen der Inflation an den LIK bis zu einem Maximum von 40 % angepasst werden. Prüfen Sie daher im Vertrag, ob und in welchem Umfang die Anpassung an den LIK vorgesehen ist.

Der Mechanismus des Hypothekarzins-Referenzsatzes bleibt separat: Solange der Satz unter 5 % liegt, kann der Vermieter die Nettomiete um 3 % für jeden Viertelpunkt-Anstieg des Referenzsatzes erhöhen.

Bei einer Nettomiete von CHF 1500.– und einem Satz von 1,25 % ermöglicht ein Anstieg um einen Viertelpunkt auf 1,5 % eine Erhöhung von 3 %, also CHF 45.–. Im Juni 2023 stieg der Satz zum ersten Mal seit 2008 wieder an, mit einem weiteren Anstieg im darauffolgenden Dezember.

Das Obligationenrecht (OR) ist die normative Referenz in Mietfragen. Artikel 269a lit. b OR qualifiziert Investitionen zur Werterhaltung und Vergrösserung der Sache als Nebenleistungen des Vermieters.

Bei der Teuerung bezieht sich die Erhöhung auf den LIK des BFS; bei den Unterhalts- und Betriebskosten bleibt die Begründung separat. Die Obergrenze von 40 % betrifft die Nettomiete im Rahmen der Inflation.

Vorteile und Grenzen der Mietanpassung an den LIK

Vom Index zum Prozentsatz: So stellen Sie die Berechnung ein

Die Berechnung folgt immer derselben Sequenz. Erstens: Im Vertrag das als Basis genommene LIK-Niveau identifizieren, also dasjenige zum Zeitpunkt des Abschlusses oder der letzten Anpassung. Zweitens: Das aktuelle, vom BFS veröffentlichte LIK-Niveau erfassen. Drittens: Die prozentuale Veränderung zwischen den beiden Niveaus berechnen.

Viertens: Diesen Prozentsatz auf den vertraglichen Betrag anwenden. Fünftens: Die im Vertrag und in den anwendbaren Normen vorgesehenen Grenzen prüfen, einschliesslich der allfälligen Obergrenze von 40 % der Nettomiete bei Anpassung an die Teuerung.

Ist der Vertrag indexiert, wird die Veränderung des Index angewendet; andere Komponenten der Miete, wie Unterhalts- und Betriebskosten, müssen separat und nachprüfbar begründet werden.

Die offiziellen LIK-Werte werden vom BFS auf dem Portal Konsumentenpreise veröffentlicht. Die Medienmitteilung vom 1. September 2023 weist einen Anstieg von 0,2 % gegenüber dem Vormonat aus.

Ohne das vertragliche Ausgangsniveau und das aktuelle, vom BFS veröffentlichte Niveau ist die Berechnung nicht durchführbar. Das Ausgangsniveau ist das bei Abschluss oder bei der letzten Anpassung festgelegte.

Wenn der Vertrag das Referenzniveau oder die Periodizität nicht angibt, muss die Anpassung vor ihrer Anwendung geklärt werden. Die prozentuale Veränderung wird dann auf den vertraglichen Betrag angewendet.

Vorgehen zur Anpassung der Miete an den LIK

Die Anpassung kommunizieren und ihre Richtigkeit prüfen

Mietzinserhöhungen sind mit dem offiziellen Formular angemessen zu kommunizieren.

Wer eine Erhöhungsanfrage erhält, kann diese im Detail prüfen: Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband stellt einen Mietzinsrechner zur Verfügung; Eigentümer können den Rechner des schweizerischen Hauseigentümerverbands nutzen.

Im Zweifelsfall kann die Erhöhung innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde für Mietrecht am Wohnsitz angefochten werden.

Das offizielle Formular dient dazu, die Erhöhung den Mietparteien mitzuteilen. Die Mitteilung muss die Änderung nachprüfbar machen; im Zweifelsfall kann der Mieter sie mit dem Rechner des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands prüfen.