Indice des prix à la consommation : quand et comment ajuster contrats et loyers

L’IPC en bref : que mesure-t-il et pourquoi est-il utilisé dans les contrats

L’indice national des prix à la consommation (IPC) de l’Office fédéral de la statistique (OFS) mesure l’inflation des biens de consommation en Suisse : il indique de combien ils sont devenus plus chers. Dans les contrats et les loyers indexés sur le renchérissement, c’est cette variation qui s’applique, et non une estimation des parties.

L’IPC est un indice national : il reflète l’évolution moyenne des prix des biens de consommation en Suisse dans son ensemble, et non celle des achats individuels d’un ménage ou d’une entreprise donnée. Il est calculé et publié par un office fédéral selon une méthodologie définie ; il peut donc être invoqué dans un contrat comme paramètre objectif, vérifiable par les deux parties.

Les valeurs de l’IPC sont publiées par l’OFS sur le portail Prix à la consommation. Le communiqué de presse du 1er septembre 2023 fait état d’une hausse de 0,2 % par rapport au mois précédent.

Pour adapter un contrat ou un loyer à l’IPC, on part des valeurs publiées par l’OFS : on compare le niveau fixé dans le contrat avec le niveau actuel. Le contrat doit faire expressément référence à l’IPC de l’OFS comme paramètre. Sans cette mention, l’ajustement automatique à l’IPC n’est pas prévu.

Indice national des prix à la consommation (IPC) – Chiffres clés

Panier type et pondérations : la base officielle de l’ajustement

Le panier type et les pondérations de l’IPC sont actualisés chaque année et sont liés entre eux : le panier indique quels biens et services sont relevés, les pondérations indiquent le poids de chacun dans le calcul de l’indice. L’IPC se base principalement sur l’enquête sur le budget des ménages (EBM) : ce sont les consommations effectives des ménages qui déterminent la composition du panier.

L’ajustement contractuel s’appuie ainsi sur un indice officiel, et non sur une évaluation subjective du renchérissement : la variation appliquée est celle publiée par l’OFS, calculée selon une méthodologie définie et sur la base d’un panier et de pondérations actualisés chaque année.

Avant de calculer, il convient de vérifier dans le contrat quel indice est désigné (l’IPC de l’OFS), quel niveau de référence est fixé et avec quelle périodicité l’ajustement est prévu. Une variation calculée sur une base différente de celle contractuelle n’est pas utilisable.

La classification des consommations suit la Classification of Individual Consumption by Purpose (COICOP), qui répartit les consommations en 12 groupes ; la COICOP2018/UNSD, dès décembre 2025, les divisera en 13 groupes principaux.

La séquence opérationnelle est la suivante : vérifier l’IPC de l’OFS dans le contrat, contrôler le niveau de référence et la périodicité, puis calculer la variation. Si le contrat fait référence à un autre indice ou à une base différente, la variation de l’IPC n’est pas utilisable.

Quand l’IPC intervient dans le contrat et quand non

Le paramètre dépend de ce qui est écrit dans le contrat. Si le contrat est indexé sur l’IPC, la référence est l’indice ; s’il se base sur le taux hypothécaire de référence, l’IPC n’est pas le paramètre principal.

Dans le contrat de bail, on précise si le rapport dépend de ce taux. Dans un bail indexé, le taux hypothécaire de référence n’a aucune importance.

Le taux hypothécaire de référence correspond au taux d’intérêt moyen des hypothèques en Suisse : la Banque nationale suisse (BNS) calcule le taux moyen et l’Office fédéral du logement (OFLOG) publie chaque trimestre le taux hypothécaire de référence.

Il se distingue du taux directeur, instrument de politique monétaire fixé par la BNS ; ses ajustements ont des effets indirects et fortement retardés sur le taux des hypothèques.

La qualification du contrat détermine le paramètre : si la clause est indexée sur l’IPC, on applique l’IPC de l’OFS ; si elle est liée au taux hypothécaire de référence, on applique ce taux. La vérification doit être faite avant de calculer l’ajustement.

IPC vs. Taux hypothécaire de référence : différences clés

Ajuster le loyer : renchérissement, limites et autres motifs

Le renchérissement est l’un des motifs pour lesquels le bailleur peut augmenter le loyer : il peut le faire si l’indice national des prix à la consommation augmente ou si les coûts d’entretien et d’exploitation de l’immeuble augmentent. Selon le guide de mobiliare.ch, dans le cadre de l’inflation, le loyer net peut être ajusté à l’IPC jusqu’à un maximum de 40 %. Il convient donc de vérifier dans le contrat si et dans quelle mesure l’ajustement à l’IPC est prévu.

Le mécanisme du taux hypothécaire de référence reste distinct : tant que le taux reste inférieur à 5 %, le bailleur peut augmenter le loyer net de 3 % pour chaque quart de point de pourcentage d’augmentation du taux de référence.

Avec un loyer net de CHF 1500.– et un taux de 1,25 %, la hausse d’un quart de point à 1,5 % permet une augmentation de 3 %, soit CHF 45.–. En juin 2023, le taux a recommencé à augmenter pour la première fois depuis 2008, avec une nouvelle hausse en décembre suivant.

Le Code des obligations (CO) est la référence normative en matière de bail. L’article 269a let. b CO qualifie de prestations supplémentaires du bailleur les investissements pour des améliorations valorisantes et l’agrandissement de la chose louée.

Pour le renchérissement, l’augmentation fait référence à l’IPC de l’OFS ; pour les coûts d’entretien et d’exploitation, la justification reste distincte. Le plafond de 40 % concerne le loyer net dans le cadre de l’inflation.

Avantages et limites de l’ajustement du loyer à l’IPC

De l’indice au pourcentage : comment paramétrer le calcul

Le calcul suit toujours la même séquence. Premièrement : identifier dans le contrat le niveau de l’IPC pris comme base, c’est-à-dire celui au moment de la conclusion ou du dernier ajustement. Deuxièmement : relever le niveau actuel de l’IPC publié par l’OFS. Troisièmement : calculer la variation en pourcentage entre les deux niveaux.

Quatrièmement : appliquer ce pourcentage au montant contractuel. Cinquièmement : vérifier les limites prévues par le contrat et par les normes applicables, y compris le éventuel plafond de 40 % sur le loyer net en cas d’ajustement au renchérissement.

Si le contrat est indexé, on applique la variation de l’indice ; les autres composantes du loyer, comme les coûts d’entretien et d’exploitation, doivent être justifiées séparément et de manière vérifiable.

Les valeurs officielles de l’IPC sont publiées par l’OFS sur le portail Prix à la consommation. Le communiqué de presse du 1er septembre 2023 fait état d’une croissance de 0,2 % par rapport au mois précédent.

Sans le niveau contractuel de départ et le niveau actuel publié par l’OFS, le calcul n’est pas réalisable. Le niveau de départ est celui fixé à la conclusion ou lors du dernier ajustement.

Si le contrat n’indique pas le niveau de référence ou la périodicité, l’ajustement doit être clarifié avant d’être appliqué. La variation en pourcentage s’applique ensuite au montant contractuel.

Procédure pour ajuster le loyer à l’IPC

Communiquer l’ajustement et en vérifier l’exactitude

Les augmentations de loyer doivent être communiquées de manière appropriée avec le formulaire officiel.

Celui qui reçoit une demande d’augmentation peut l’examiner en détail : l’Association suisse des locataires met à disposition un calculateur de loyer ; les propriétaires peuvent utiliser le calculateur de l’association suisse des propriétaires immobiliers.

En cas de doute, l’augmentation peut être contestée dans un délai de 30 jours devant l’autorité de conciliation en matière de droit du bail du district du domicile.

Le formulaire officiel sert à communiquer l’augmentation aux parties locataires. La communication doit rendre la modification vérifiable ; en cas de doute, le locataire peut l’examiner avec le calculateur de l’Association suisse des locataires.